Réparation des dommages causés par les inondations dans la plaine inondable : Foire aux questions (FAQ)

21 février 2017
FAQ Reconstruction dans la plaine inondable

Consultez notre Foire aux questions pour obtenir des réponses détaillées sur la plaine inondable en général, les permis de réparation des dommages causés par les inondations et les dommages importants. Le Houston Permitting Center (HPC) combine la majorité des permis et des licences de la ville de Houston dans un seul endroit pratique au 1002 Washington Avenue, Houston, TX 77002, ouvert du lundi au vendredi, de 8 h à 5 h. En raison de l'inondation, surveillez les centres d'autorisation spéciaux qui seront mis en place dans divers quartiers pour obtenir une assistance supplémentaire.

INFORMATIONS GÉNÉRALES

1. Comment savoir si ma maison est dans la plaine inondable ?

Visitez l'un des sites Web de cartes interactives hébergés par la ville de Houston, le contrôle des inondations du comté de Harris ou la FEMA aux adresses Web ci-dessous et entrez votre adresse ou zoomez sur votre région.

www.gims.houstontx.gov

www.harriscountyfemt.org

www.msc.fema.gov

Si vous avez besoin d'aide pour utiliser la carte interactive de la ville ou si vous n'avez pas accès à Internet, vous pouvez contacter le bureau de gestion des plaines inondables (FMO) de la ville de Houston pour obtenir de l'aide sur l'utilisation d'une carte interactive ou pour demander des informations sur la carte par téléphone au 832-394-8854 ou par e-mail à fmo@houstontx.gov. Vous pouvez également visiter FMO en personne au Houston Permitting Center au 1002 Washington Avenue, Houston, TX 77002, du lundi au vendredi, de 8 h à 5 h.

 2. Qu'est-ce que le FMO ?

FMO est le bureau de gestion des plaines inondables de la ville de Houston.  Le FMO fait partie du Service des travaux publics et de l'ingénierie, Division des services d'urbanisme et d'aménagement de la Ville. FMO est responsable de l'administration des dispositions de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville,

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/flood_plain/chapter_19_guidelines_floodplain.pdf, comprenant:

  • Autorisation et inspection des activités de construction dans la plaine inondable
  • Application des règlements sur les plaines inondables
  • Fournir au public une carte des plaines inondables et des informations sur l'assurance contre les inondations
  • Coordonner avec l'Administration fédérale de gestion des urgences (FEMA) pour maintenir la participation de la Ville au Programme national d'assurance contre les inondations (NFIP) et au Système d'évaluation communautaire (CRS).
  • Tenir des registres de construction dans la plaine inondable
  • Aider à la reprise après sinistre dans la plaine inondable et déterminer les dommages substantiels pour les propriétés endommagées par les inondations.

Vous pouvez contacter FMO par téléphone au 832-394-8854 ou par e-mail à fmo@houstontx.gov . Vous pouvez également visiter FMO en personne au Houston Permitting Center au 1002 Washington Avenue, 3rd Étage, Houston, TX 77002, du lundi au vendredi, de 8 h à 5 h

3. Quel est le but de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville (chapitre 19 du code de la ville de Houston) ? 

Le chapitre 19 a été adopté par la ville de Houston pour permettre à tous les citoyens de Houston d'obtenir une assurance contre les inondations garantie par le gouvernement fédéral, de promouvoir une réglementation saine pour le développement dans les zones sujettes aux inondations et de minimiser les pertes de biens dues aux inondations. Le langage était basé sur le langage modèle fourni par l'Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA).

4.     Quelles sont les zones inondables dans la « plaine inondable » ou SFHA ?

  • La zone spéciale de risque d'inondation (SFHA) est parfois appelée la « plaine inondable » ou la « plaine inondable de 100 ans ». La Ville réglemente tous les développements dans la SFHA.
  • Sur une carte montrant la plaine inondable de Houston, la SFHA peut indiquer la zone A, AO ou AE.
  • La probabilité de 0.2 % ou la plaine inondable de 500 ans ou la zone X ombrée n'est pas incluse dans la SFHA. La ville de Houston ne réglemente que les installations critiques (comme les écoles, les hôpitaux et les casernes de pompiers) dans cette zone. Si votre maison se trouve dans la plaine inondable de 500 ans, votre réparation des dommages causés par les inondations ne sera pas réglementée par l'ordonnance sur la plaine inondable de la ville.

5.     Quelle est la différence entre le canal de dérivation et la plaine inondable ?

  • La canal de dérivation fait partie de la plaine inondable ou la zone spéciale de risque d'inondation (SFHA). 
  • La canal de dérivation est la principale zone de transport des eaux de ruissellement le long d'un bayou, d'une rivière ou d'un autre cours d'eau. Le canal de dérivation peut ne pas être contenu dans les rives du cours d'eau et est indiqué sur les cartes des taux d'assurance contre les inondations (FIRM) de la FEMA pour notre communauté.
  • La plaine inondable est la superficie terrestre comprenant et adjacente au cours d'eau qui stocke et/ou transporte l'eau pendant l'événement centennal (une tempête de pluie qui a 100 % de chance de se produire au cours d'une année donnée) qui ne peut pas être transportée dans les berges du cours d'eau.

6.     Qu'est-ce qu'un certificat d'élévation ?

  • Une déclaration d'un arpenteur-géomètre professionnel enregistré (RPLS), enregistré dans l'État du Texas sur le formulaire FEMA le plus récent certifiant l'élévation de l'étage le plus bas d'une structure, d'autres élévations critiques et documentant le type de fondation et d'autres caractéristiques de la structure. Visiter http://edocs.publicworks.houstontx.gov/all-documents/engineering-and-construction/flood-plain-guidelines/2020-elevation-certificate.html pour trouver un formulaire de certificat d'élévation actuel.
  • Les certificats d'élévation sont utilisés par la FMO pour documenter la conformité aux exigences d'élévation et aux normes de performance de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville.
  • La FMO conserve dans ses dossiers les certificats d'élévation soumis dans le cadre du processus de délivrance de permis. Vous pouvez demander votre certificat d'élévation auprès de la FMO si votre maison a reçu un permis d'aménagement de plaine inondable pour une nouvelle construction, une amélioration substantielle ou un ajout, selon les normes d'arpentage en vigueur (depuis juin 2007).
  • Si FMO n'a pas de certificat d'élévation pour votre maison dans ses dossiers, vous pouvez engager un géomètre pour préparer un nouveau certificat d'élévation pour vous.

 7.     Je ne veux plus subir les dégâts des inondations. Quelles options ai-je pour réduire mon risque d'inondation à l'avenir ?

PERMIS DE RÉPARATION DES DOMMAGES D'INONDATION

 

1.     Ai-je besoin d'un permis pour enlever les tapis, les cloisons sèches et autres matériaux endommagés par les inondations de ma maison endommagée par les inondations ?

  • Non. Vous devez prendre des mesures immédiates pour vous assurer que vos pertes dues aux inondations ne sont pas aggravées en laissant des matériaux de construction endommagés par les inondations dans votre maison ou en ne sécurisant pas votre maison.
  • Si votre propriété se trouve dans la plaine inondable, notez que le coût de ces travaux de démolition doit être inclus dans votre coût total de réparation de votre structure endommagée par les inondations qui peut faire partie de votre appel pour la détermination des dommages substantiels et/ou de la demande de permis de dommages causés par les inondations si un appel ou un permis est nécessaire pour votre maison plus tard.
  • De plus, le remplacement et la réparation des éléments structuraux ou des équipements mécaniques et électriques nécessitent un permis. Pour plus d'informations, s'il vous plaît visitez:

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/divisions/planning/enforcement/1058_residential_repair_guidelines.pdf

2.     Ma maison n'est pas dans la plaine inondable, mais elle a été endommagée lors de la récente inondation. Ai-je besoin d'un permis pour commencer les réparations en cas d'inondation?

  • Non. Vous n'aurez pas besoin d'un permis d'aménagement de plaine inondable si votre structure ne se trouve pas dans la plaine inondable (SFHA).
  • Vous pourriez avoir besoin d'un permis de construire et/ou votre électricien, plombier ou entrepreneur en CVC pourrait avoir besoin d'un permis de commerce. Passez en revue les exigences en matière de permis de réparation résidentielle à

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/divisions/planning/enforcement/1058_residential_repair_guidelines.pdf ou contactez l'application du code du bâtiment au 832.394.9494 ou rmcacd@houstontx.gov pour les questions concernant les permis de construire ou de commerce.

 

3.     Ma maison est dans la plaine inondable et a été endommagée lors de la récente inondation. Ai-je besoin d'un permis pour commencer les réparations des dommages causés par les inondations ?

  • Cela dépend de l'étendue et du type de réparations que vous devez effectuer.
  • Vous pourriez avoir besoin d'un permis de construire et/ou votre électricien, plombier ou entrepreneur en CVC pourrait avoir besoin d'un permis de commerce. Passez en revue les exigences en matière de permis de réparation résidentielle à

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/divisions/planning/enforcement/1058_residential_repair_guidelines.pdf ou contactez l'application du code du bâtiment au 832.394.9494 ou rmcacd@houstontx.gov pour les questions concernant les permis de construire ou de commerce.

  • Que vous ayez besoin ou non d'un permis de construction ou d'échange, si le coût total de réparation de votre maison dans son état antérieur aux dommages est de 10,000 10,000 $ ou plus, vous avez besoin d'un permis d'aménagement de plaine inondable. Gardez à l'esprit que ce seuil de 4 5 $ est basé sur le coût total de la réparation de votre maison dans des conditions antérieures aux dommages. Pour plus d'informations, voir ci-dessous les FAQ numéros 6, XNUMX et XNUMX.

4.     Qu'est-ce qu'un permis d'aménagement de plaine inondable ?

  • Un permis de développement de plaine inondable est un permis délivré en vertu des dispositions de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville (chapitre 19 du code de la ville de Houston) autorisant le développement dans la zone de risque d'inondation spéciale (plaine inondable et canal de dérivation de 100 ans)
  • Le développement comprend la plupart des activités de construction, y compris la réparation des dommages causés par les inondations
  • Les exigences de développement des plaines inondables sont énoncées dans l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville (chapitre 19 du code de la ville de Houston). Vous pouvez revoir le chapitre 19 sur

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/flood_plain/chapter_19_guidelines_floodplain.pdf.

 

5.     Quelles informations/documents dois-je soumettre pour obtenir un permis d'aménagement de plaine inondable pour réparer les dommages non substantiels causés par les inondations à ma maison ?

OR

    • Une feuille de travail d'estimation des coûts du projet du bureau de gestion des plaines inondables de la ville de Houston (ou votre propre document contenant les mêmes informations). Notez que votre estimation des coûts du projet doit être signée et notariée ou signée et scellée comme indiqué sur la feuille de travail. Visiter:

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/flood_plain/owner_self_certification_worksheet.pdf   ou FMO pour obtenir cette feuille de travail

  • Documentation de la valeur marchande existante de la structure (hors valeur du terrain):
    • Central Appraisal District Records pour le comté dans lequel la structure est située. Pour le comté de Harris, ces informations peuvent être trouvées sur le site Web du district d'évaluation du comté de Harris à l'adresse www.hcad.org OR
    • Une évaluation de la valeur marchande avant dommage de la structure effectuée par un évaluateur immobilier agréé agréé par le Texas Appraiser Licensing and Certification Board OU
    • NFIP Déclaration finale de preuve de perte valeur marchande avant l'événement de la structure endommagée par les inondations
  • Ensemble, ces documents doivent montrer que le coût total des réparations est inférieur à 50 % de la valeur marchande de la structure pour être considérée comme une amélioration non substantielle. Si le coût total des réparations est égal ou supérieur à 50 % de la valeur marchande, la propriété est gravement endommagée et des exigences supplémentaires s'appliquent. Notez que la FMO examinera les estimations de coûts pour s'assurer qu'elles sont complètes et représentent un coût juste et raisonnable pour réparer la structure dans des conditions antérieures aux dommages. Si nécessaire, une visite de site pré-permis sera effectuée par FMO pour évaluer votre estimation des coûts.

 

6.     Quels éléments devraient être inclus ou exclus d'une estimation du coût total pour réparer une structure dans son état antérieur aux dommages ?

Éléments à inclure :

TOUS LES ÉLÉMENTS ATTACHÉS À LA STRUCTURE TOUS LES ÉLÉMENTS STRUCTURELS, Y COMPRIS :

  • Semelles et pilotis de fondation étalés ou continus
  • Dalles de béton monolithiques ou autres
  • Murs porteurs, poutres de liaison et fermes
  • Terrasse ou toiture en bois ou en béton armé
  • Sols et plafonds
  • Terrasses et porches attenants
  • Cloisons intérieures
  • Finitions des murs extérieurs (brique, stuc ou parement), y compris la peinture et les moulures décoratives
  • Windows
  • Portes
  • Roofing
  • Matériel

TOUS LES ÉLÉMENTS DE FINITION INTÉRIEURE, Y COMPRIS :

  • Revêtement de sol - Carrelage, linoléum, pierre, stratifié ou bois, ou moquette
  • Carrelage et agencement de la salle de bain
  • Finitions murales (cloisons sèches, peinture, stuc, plâtre, lambris, marbre ou autres finitions décoratives)
  • Armoires de cuisine, de service et de salle de bain
  • Bibliothèques, armoires et meubles intégrés
  • Matériel

TOUS LES ÉQUIPEMENTS UTILITAIRES ET DE SERVICE, Y COMPRIS :

  • Équipement HVAC
  • Réparation ou reconstruction des services de plomberie et d'électricité
  • Luminaires et ventilateurs de plafond
  • Systèmes de sécurité
  • Appareils de cuisine intégrés
  • Systèmes d'aspiration centralisée
  • Systèmes de filtration, de conditionnement ou de recirculation de l'eau

AUTRE:

  • Frais généraux et profit (peut-être inclus dans les coûts des articles - veuillez préciser si c'est le cas)

 

Éléments à exclure : 

  • Articles non attachés à la structure, tout article de site, structures accessoires, débris en vrac.
  • Plans et devis
  • Coûts de l'enquête
  • Frais de permis
  • Enlèvement des débris (enlèvement des débris du bâtiment ou du terrain, location de bennes à ordures, frais de transport jusqu'à la décharge et frais de déversement de la décharge)
  • Nettoyage (élimination de la saleté et de la boue, assèchement du bâtiment, etc.)
  • Les articles qui ne sont pas considérés comme des biens immobiliers tels que les carpettes, les meubles, les réfrigérateurs, les cuisinières non encastrées, etc.
  • Paysagement
  • Trottoirs
  • Clôtures
  • Lumières de cour
  • Piscines
  • Abris de piscine grillagés
  • Sheds
  • gazebos
  • Structures isolées (y compris les garages)
  • Systèmes d'irrigation paysagère
  • Autres améliorations extérieures 

7.     Quelles sont mes options si la FMO rejette ma demande de permis parce que l'estimation des coûts que j'ai soumise est jugée « non raisonnable » par la FMO ?

  • Montrez que votre structure est déjà conforme aux exigences d'élévation et aux normes de performance de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville (chapitre 19) en soumettant un certificat d'élévation. Vous n'avez pas à soumettre de documentation sur les coûts de réparation pour une structure conforme.
  • Révisez la portée de votre projet pour inclure la mise en conformité de votre structure avec les exigences standard d'élévation et de performance de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville (chapitre 19). Soumettre des plans et un certificat d'élévation basés sur des dessins de construction démontrant que la structure sera mise en conformité dans le cadre du projet de réparation. Vous n'avez pas à soumettre de documentation sur les coûts de réparation d'une structure qui sera mise en conformité dans le cadre du projet en cours d'examen.
  • Demander à FMO d'effectuer une estimation des dommages substantiels à l'aide d'un logiciel développé par FEMA. Cette estimation peut être utilisée pour documenter le coût de la réparation des dommages causés par les inondations. Si votre projet comprend des améliorations au-delà de la réparation de votre maison dans des conditions antérieures aux dommages, ces éléments devront être couverts par une estimation que vous soumettez.
  • Obtenez un deuxième avis d'un entrepreneur, d'un ingénieur ou d'un architecte et soumettez-le à nouveau.
  • Faites une demande de dérogation et présentez votre estimation des coûts à la Commission générale d'appel.

 

DOMMAGES IMPORTANTS

 

1.     Que signifie "dommage substantiel" ?

« Dégâts substantiels » signifie que les dommages de toute origine (comme la récente inondation) sont d'une ampleur suffisante pour que le coût de restauration de la structure dans son état antérieur aux dommages soit égal ou supérieur à 50 % de la valeur marchande de la structure. La valeur marchande de la structure n'inclut pas la valeur du terrain.

2.     Comment puis-je obtenir une lettre de détermination de dommages substantiels de la ville de Houston ?

Certains propriétaires ont besoin d'une lettre de détermination des dommages importants de la Ville pour demander certains types d'aide fédérale ou une couverture du coût accru de conformité (ICC). Si vous n'avez pas encore reçu de lettre de détermination de dommages substantiels de la Ville, vous pouvez en demander une en remplissant le formulaire de demande de détermination de dommages substantiels à

http://www.publicworks.houstontx.gov/notices/floodplain.html et en le soumettant avec la documentation requise à FMO par e-mail à fmo@houstontx.gov, courrier américain ou en personne.

 

3.     Quelles sont mes options si je découvre que FMO a déterminé que ma maison est gravement endommagée ?

FMO peut déterminer que votre maison est gravement endommagée soit sur la base des évaluations des dommages de la ville de Houston peu après une inondation, soit sur la base de votre demande, soit sur la base des informations que vous ou votre entrepreneur soumettez avec votre demande de permis. Quelle que soit la manière dont la détermination des dommages substantiels est initiée, vous (le propriétaire) recevrez une lettre vous informant de la détermination des dommages substantiels. De plus, comme aucun permis ne peut être délivré tant que des dommages importants ne sont pas réparés, tous les permis seront suspendus dans le système de permis de la Ville pour votre adresse.

S'il a été déterminé que votre structure est gravement endommagée, vous avez les options suivantes pour obtenir un permis d'aménagement de plaine inondable pour la réparation de votre propriété :

  • Démontrer la conformité avec l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville

Soumettez la preuve que votre structure est conforme à l'élévation (12 pouces au-dessus du BFE dans la plaine inondable de 100 ans, 18 pouces au-dessus du BFE dans le canal de dérivation) et aux normes de performance décrites au chapitre 19 ou sera rendue conforme dans le cadre du projet de réparation. Pour la plupart des structures, cela nécessitera la soumission d'un certificat d'élévation basé sur les normes d'arpentage actuelles. Si vous envisagez de mettre votre structure en conformité et que vous êtes titulaire d'une police d'assurance contre les inondations, contactez votre agent d'assurance au sujet de l'augmentation du coût de la couverture de conformité qui peut aider à couvrir le coût de la mise en conformité de votre propriété.

  • Appel de la détermination des dommages substantiels

Remplir et soumettre le formulaire d'appel de la Ville concernant la détermination des dommages substantiels http://www.publicworks.houstontx.gov/notices/floodplain.html ainsi que la documentation requise démontrant que votre maison ou votre bâtiment n'est pas gravement endommagé :

    • Une évaluation de votre maison effectuée par un évaluateur immobilier agréé, agréé par l'État du Texas, indiquant la valeur marchande de votre maison avant l'événement (structure uniquement) OU l'amélioration avant l'événement du district d'évaluation du comté de Harris (HCAD). évaluation.
    • Une estimation détaillée des réparations de votre maison préparée, signée et datée par un expert en sinistres agréé par l'État du Texas. L'estimation des coûts doit comprendre des postes détaillés établissant la nature des travaux à effectuer. La déclaration finale de preuve de perte du programme national d'assurance contre les inondations (NFIP) fournit une documentation adéquate.
    • Si vous n'avez pas d'assurance contre les inondations et que vous ne pouvez pas obtenir une estimation de réparation d'un expert en sinistres, contactez FMO pour plus d'informations sur la documentation d'estimation de réparation alternative acceptable. Si votre appel est accordé, vous pouvez utiliser les mêmes documents que vous avez inclus dans votre appel pour obtenir un permis d'aménagement de plaine inondable pour réparation.

Si aucune des options ci-dessus n'est possible, envisagez de contacter le district de contrôle des inondations du comté de Harris au

(713) 684-4040 ou 4035 ou https://www.hcfcd.org/our-programs/property-acquisition-program/voluntary-acquisition/voluntary-home-buyout/ concernant les exigences ou l'admissibilité aux programmes d'acquisition (rachat) qui peuvent être disponibles pour certaines propriétés de notre communauté.

4.     Que se passe-t-il lorsqu'une structure est endommagée, mais pas substantiellement, et que pendant la réparation, le propriétaire fait également un ajout, une réhabilitation ou une autre amélioration à la structure ?

Il n'est pas rare qu'un propriétaire qui a subi des dommages à sa structure décide d'améliorer simultanément la structure pendant les réparations. Par exemple, le propriétaire d'un bâtiment qui a été endommagé à 30 % lors d'une inondation fera construire, tout en réparant les dégâts, une pièce supplémentaire (amélioration de 30 %). Dans des circonstances où deux types d'améliorations (par exemple, un ajout et une réparation en raison de dommages comme indiqué ci-dessus) sont apportés à une structure, et le total combiné de ces améliorations est égal ou supérieur à 50 % de la valeur marchande avant dommage de la structure , la structure est considérée comme une amélioration substantielle.

 

5.     Que se passe-t-il si un bâtiment est considérablement endommagé mais pas entièrement restauré, ou s'il est réparé à l'aide de main-d'œuvre et/ou de matériaux donnés ou à prix réduit, de sorte que moins de 50 % sont réellement dépensés pour les réparations ?

Par définition, le terme dommage substantiel fait référence à la réparation de tous les dommages subis et ne peut refléter un niveau de réparation inférieur au montant des dommages subis. Ainsi, un bâtiment qui subit des dommages égaux ou supérieurs à 50 % de sa valeur marchande constitue une amélioration substantielle, même si les débours « remboursables » pour la réparation sont réduits en dessous du seuil de 50 % ou si la structure n'est pas entièrement réparé.

Pour que la FMO délivre un permis pour des travaux de réparation par étapes, la FMO doit d'abord confirmer que la structure n'est pas gravement endommagée en examinant la documentation du coût total de réparation de la structure endommagée par les inondations à son état antérieur aux dommages. Si la propriété n'est pas gravement endommagée, la FMO peut alors délivrer un permis pour une partie de la réparation sur la base de la documentation du coût des travaux de réparation proposés qui seront couverts par le permis actuel.

6.     Puis-je obtenir une dérogation à ma détermination de dommages substantiels en raison de difficultés financières ?

Non. Les difficultés financières ne justifient pas un écart en vertu des dispositions de l'ordonnance sur les plaines inondables de la ville de Houston (chapitre 19) ou des directives et réglementations de la FEMA. Les difficultés sont décrites dans la documentation de la FEMA (source : Variances and the National Flood Insurance Program – FEMA P-993/juillet 2014) comme suit :

  • Une contrainte exceptionnelle liée à la propriété telle que des conditions physiques et topographiques uniques de la propriété ; cela n'est pas lié à la situation personnelle individuelle du demandeur.
  • Le préjudice lié à la propriété n'a pas été causé par le demandeur ou est partagé par des parcelles adjacentes.
  • Une dérogation est nécessaire pour que le demandeur fasse un usage raisonnable de la propriété.

La documentation FEMA (source : Variances and the National Flood Insurance Program – FEMA P-993/juillet 2014) aborde spécifiquement le sujet des difficultés financières comme suit : « … les difficultés financières ou l'état de santé du propriétaire ne sont jamais une cause suffisante pour accorder une dérogation. »